Объемы жилищного строительства в регионе продолжают расти, и квадратные метры в новостройках, несмотря на низкий платежеспособный спрос, расходятся как горячие пирожки

С помощью экспертов «АиФ» выяснял цену квартирного вопроса.

Что, где, почем продается?

В рейтинге самых дорогих и самых дешевых квартир России, опубликованном в журнале «Коммерсантъ Деньги» по итогам 2013 года, Ульяновская область вошла в десятку бюджетных регионов с показателем 41 тыс. рублей за кв. м. (самое дешевое жилье оказалось в Хабаровском крае – квадратный метр за 35,9 тыс. рублей). В 2014 году за Ульяновской областью сохраняется слава региона, где недорогое жильё. По информации Ульяновскстат, в первом полугодии у нас самая дешевая недвижимости на первичном рынке в ПФО.

По данным ЗАО «Центр недвижимости», цены на первичном рынке ульяновского жилья в период с января по июль выросли на 3,9%, и достигли значения 38 370 рублей за кв.м. На вторичном рынке темпы роста ниже (2,2%), но цены выше, причем значительно – 43 170 рублей за кв. метр.

Более низкую цену на “первичку” эксперты объясняется тем, что большинство предложений – это продажи на ранних стадиях строительства в домах, которые будут достроены через год, два, а то и три. Кроме того, квартиры в новостройках продаются без отделки (чаще всего стены не оштукатурены, нет стяжки пола, межкомнатных дверей и сантехники), и чтобы заселиться в такую квартиру, необходимы большие вложения.

В 2014 года жилье дорожало во всех районах города: где-то меньше, где-то больше. Традиционно самые высокие цены в центре города – почти 50 тыс. за квадратный метр, чуть дешевле – в 4-м микрорайоне – 48, 6 тыс. рублей.

Кто покупает?

Только в этом году в Ульяновской области планируют сдать в эксплуатацию 713 тыс. кв.м жилья. По данным Ульяновскстата, к июню уже было построено почти 270 тыс. кв.м. Это 1168 жилых домов, или 3679 квартир. Почти половина (49%) возведена за счёт средств населения – собственных и заёмных. При этом официально среднедушевые доходы жителей региона невелики – 18, 9 тыс. рублей, и более 70% своих доходов они тратят на покупку необходимых товаров и оплату услуг. В прошлом году по уровню доходов наш регион занимал 70-е место в России из 83 возможных. Тогда кто обеспечивает спрос на стремительно растущем рынке жилой недвижимости?

В новостройках значительную долю покупателей жилой недвижимости составляют инвесторы, которые покупают квартиры на нулевом цикле строительства многоквартирного дома с целью получить прибыль от их последующей перепродажи.

Другая категория приобретателей квартир в новостройках – это те, кто потом будет сдавать их внаём, получать прибыль и снова вкладываться в строительство недвижимости. О том, что рынок такого жилья стремительно растёт, можно судить по объявлениям о почасовой сдаче квартир.

И, конечно, стабильный спрос на жилье и на первичном, и на вторичном рынке дает молодежь, которая теперь категорически не хочет делить с родителями площадь одной квартиры. И вот тут часто возникает проблема недостатка средств и фактически единственное её решение — ипотека.

По информации министерства строительства, ЖКК и транспорта области, в 2013 году ульяновцы взяли 9,9 млрд рублей по ипотечным кредитам, это на 25% больше, чем в 2012 году. Уже очевидно, что в 2014 году все показатели будут перекрыты. Эксперты отмечают, что молодой семье ипотека в среднем обходится в 15 тысяч рублей в месяц, это составляет 40-45% ежемесячного совокупного семейного дохода.

Мнение представителя власти: надо строить арендное жильё

Григорий Калёнов, депутат Ульяновской Гордумы:

– Вопросы строительства арендного жилья долго не были урегулированы россйским законодательством, но 21 июля этого года в Жилищный кодекс были введены понятия социального и коммерческого найма. Постепенно у девелоперов и застройщиков появится интерес к этой теме, потому что они получат определенные преференции. Например, участки под строительство арендного жилья будут давать без торгов.

Кстати, строительство многоквартирных домов под сдачу в аренду снимет значительную часть жилищно-коммунальных проблем. В этом случае у дома будет не 200 собственников, а один, который кровно заинтересован в экономии ресурсов, сохранении инженерных сетей, развитии энергосберегающих технологий и так далее. Собственник, цель которого извлечь доход из своей недвижимости, – всегда хороший хозяин.

Мнение эксперта: цены растут

Елена Гамова, исполнительный директор управления жилой недвижимости ЗАО «Центр Недвижимости»:

– Цены растут, но темпы роста ниже инфляции. Факторы, сдерживающие рост цен: экономический спад, соответственно – низкие доходы граждан, высокие темпы строительства новостроек. Факторы, способствующие росту цен: нестабильность экономики, снижение доверия к банковским сбережениям из-за продолжающегося массового отзыва лицензий, непредсказуемость курса валют, обесценивание рубля. Поскольку обеспеченность жильем ульяновцев пока еще далека от нормы, люди понимают, что в сегодняшних условиях, имея пусть и небольшие сбережения, во избежании их полной потери, нужно искать пути вложения их в недвижимость. Это подтверждается ростом объемов ипотечного кредитования. Объем выданных кредитов в январе-июне текущего года на 43,5 % больше аналогичного периода прошлого.

Сегодня трудно спасти сбережения иначе, чем вложив в недвижимость, которая в краткосрочных периодах (один-два года) может даже падать в цене, но в долгосрочных (пять – десять лет) все равно растет.

Свежий взгляд: смотрите не на квартиру, а на дом

Вера Николаева, переводчик, брокер по недвижимости:

– Прежде всего надо осознать, какое жилье подходит именно вам — и по цене, и по вашим жизненным целям.

Квартиру в старом фонде, который в более или менее хорошем состоянии, стоит выбирать людям солидного возраста, которым уже не хочется заниматься ремонтом.

Поскольку инженерные сети многоквартирных домов на вторичном рынке жилья, как правило, в неважном состоянии, то очень советую при покупке недвижимости смотреть не на квартиру, а на дом. Если в подвале стоит вода, протекает крыша, то даже хорошую квартиру в таком доме  покупать не стоит.

Если ваш достаток на уровне среднего, то не надо стремиться покупать жилье в престижных домах, поскольку вам придется тянуться за своими обеспеченными соседями, которые будут принимать решение об установке камеры видеонаблюдения, шлагбаума, ограждения территории и прочее-прочее. Тариф на содержание и ремонт в таких домах очень высокий.

Что касается инвестирования средств в квартиру на нулевом цикле, то это рискованное решение. Хорошая реклама — это еще не гарантия, что дом сдадут в срок и вообще сдадут. Тогда вам придется жить где-то на квартире и терять в деньгах. Покупать на нулевом цикле строительства можно третью, четвертую квартиру, но не первую и единственную.