Что происходит с рынком недвижимости в Ульяновской области? На этот и другие вопросы «МГ» ответил специалист по недвижимости агентства «Самолёт Плюс» Александр Емельянов.

— Зачем сейчас вообще нужен риелтор с развитием интернета и открытым доступом к информации?

― Потребность в риелторах у людей не уменьшалась. У каждого клиента свои боли: кто-то хочет сэкономить время, кто-то — деньги, кто-то не хочет проводить время в интернете, а в последнее время появилось много людей, которым не нравится куда-то звонить. Также клиенты хотят обезопасить себя от мошенников и других рисков.

Цены

— Какие можете дать прогнозы по стоимости жилья?

― Сейчас собственники говорят, что хотят подождать с продажей. Но реальность такова, что за последние полгода цены на вторичное жильё не выросли, есть некоторые данные, что цены упали на 3-4 %. Покупательная способность денег за полгода уменьшилась на 4-5 %. Об обвале речь пока не идёт, но рынок потихоньку падает. Если брать новостройки, то там цены растут из-за естественного цикла. Стоимость на этапе строительства одна, после сдачи дома — плюс 15-20 %, а как микрорайон достраивается, появляется инфраструктура ― новостройка набирает пик цены. Обычно на этот процесс нужно 4-5 лет. Каких-то больших скачков цен в этом году не ожидается. Сейчас раскрываются активы, люди покупают квартиры ближе к учебным заведениям под сдачу в аренду и для себя, для детей.

― Назовите самое благоприятное время для покупки квартиры?

― Лето ― очень удобная пора для покупателя, переезжать легче, предложений много, и можно удачно поторговаться. К такому же периоду можно отнести январь-февраль, когда большая часть людей отдыхает. Многие ставят цель переехать до конца года в новую квартиру, и на квартиры, которые есть на рынке в это время, небольшой спрос. Самое лучшее время для покупки квартиры ― это вчера.

Районы, кварталы

— Какие микрорайоны считаются элитными?

― Одним из самых элитных считается посёлок Рыбацкий. Там фиксируются самые крупные банковские транзакции (финансовые сделки), активно двигаются большие деньги. Район улицы Красноармейской, «дом на Минаева», «Воробьевы горы», улицу Федерации, новые дома на улице Островского можно отметить как элитные. Там самая дорогая недвижимость.

— А какие районы самые удобные?

― Основными критериями «удобства» для микрорайонов можно считать транспортную доступность, удобную развязку, наличие прогулочной зоны желательно у воды, садиков, школ и больших магазинов. По этим критериям лучше всего подходят микрорайон «Аквамарин», улица Репина и набережная УлГУ. Но каждому своё. Лично мне район УлГУ кажется немного изолированным от города, а знакомые, что там живут, в восторге. Странно, но именно жителей Киндяковки, например, очень трудно переориентировать на другие районы. Все, с кем я работал из этого района, не хотят оттуда переезжать. На критерии удобства у каждого человека своя точка зрения.

— Какие квартиры быстрее продаются?

― Есть три показателя, которые влияют на скорость продаж: цена, расположение и состояние квартиры. И самый основополагающий ― это цена. Есть три цены: одна, по которой хотят продать, другая цена, по которой хотят купить, и третья, по которой совершается сделка. Когда мнения совпадают, квартира уходит. В основном сейчас идут цепочки продаж. Люди продают и сразу покупают другую квартиру и так далее. Свободных продаж сейчас почти нет, это когда человек просто приходит с деньгами и покупает квартиру.

— Легче продать квартиру с новым ремонтом?

― Лучше продаются квартиры со средним ремонтом. Если ремонт новый, продавец просит купить подороже, но не всех может устроить дизайн, старый ремонт ― это долгие грязные объёмные работы по демонтажу. А в квартире в среднем состоянии уже можно жить и потихоньку переделывать всё под себя. Покупают и стены.

Скидки и льготы

— Какие способы сейчас существуют, чтобы легче выплатить деньги за покупку квартиры?

― Сегодня очень распространена семейная ипотека. Люди, у которых есть ребёнок до 6 лет, могут взять семейную ипотеку по субсидированной ставке 6 %. Некоторые застройщики по такой причине делают ставку 3,5 %. Предложение продлили до 2030 года. Максимальный размер ― 6 миллионов. По этой ипотеке можно купить новостройку от застройщика и участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). По IT-ипотеке ― максимум 9 миллионов. Застройщики очень часто используют рассрочку. В Ульяновске она длится до 3 лет, а в Москве ― до 8 лет. У каждого застройщика свои предложения. Частая схема ― женщина забеременела, семья берёт рассрочку на год, стоимость этой квартиры снижается на выплаченную сумму. После рождения ребёнка берут семейную ипотеку и выкупают квартиру. Есть много вариантов, под каждого клиента находим условия.

― За сколько сейчас можно купить самый бюджетный вариант в Ульяновске?

— В центре Ульяновска самая дешёвая квартира ― 3 миллиона рублей, Киндяковка ― 1,5-2. Это квартиры примерно на 32 квадратных метра. Квартиру гостиничного типа (КГТ) не берём в расчёт.

Мошенники и документы

― Как защититься от мошенников и какие схемы обмана распространены?

― Аферисты адаптируются, перестраиваются. Самая популярная схема ― это когда продавцы говорят, что принимают только наличку. Платите перед походом в МФЦ, а затем делается договор о купле-продаже. И после регистрации сделки бывший собственник подаёт в суд и говорит: меня заставили подписать все документы, деньги не передавали. Сделку аннулируют. Поэтому переводить деньги лучше только через банк.

― Как проверить продавца?

― Надо посмотреть свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), арбитражное судопроизводство, гражданское судопроизводство, сайт судебных приставов. Обязательно запрашиваем документы на приватизацию, кто был прописан на тот момент или имеет право на пожизненное проживание в квартире. Он может объявиться, и вы уже ничего не сумеете с этим сделать. Лучше для проверки обращаться к опытным риелторам. Агентство при покупке вторичного жилья предоставляет отчёт по наличию риска в квартире. Если, например, выяснится, что есть скрытые наследники, то ипотека остаётся на покупателе, а сам он квартиру освобождает и лишается права собственности.

Что покупать?

― Получается, покупать новостройки безопаснее и выгоднее?

― Важное преимущество новостроек ― это добрососедство. В основном жители новостроек ― это платежеспособные люди, которые могут платить за ипотеки либо купить квартиру за наличку. Это определённый уровень жизни. Благодаря эскроу-счетам (деньги, переданные на эскроу-счёте, блокируются до тех пор, пока не будут выполнены определённые условия, указанные в договоре) проблема с обманутыми дольщиками больше не существует. Качество строительства тоже выросло, оно теперь строго контролируется и должно соответствовать ГОСТу.

Запросы

― С какими странными пожеланиями клиентов Вы сталкивались?

― Мы теперь мало чему удивляемся. Наличие нескольких туалетов ― уже не роскошь, эконом-сегмента больше практически не существует, всем нужен комфорт, и застройщики подстраиваются. Удивляет, когда человек, к примеру, из Засвияжья хочет продать свою «двушку»  и за те же деньги купить такую же «двушку» в центре. Это нереально. Теряем время. Задача риелтора ― мягко объяснить, улучшить обзор покупателя. Нередко покупатели с помощью специалиста по недвижимости узнают, что в другом районе города есть более подходящие жилищные комплексы, которые они не рассматривали или не думали о смене локации, а в итоге переезжают туда и остаются довольны.

Записала Марина ШАФРАНЕНКО.