Верховный суд России сформировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильем. Новые разъяснения касаются ситуаций, когда граждане пытаются признать недействительными договоры купли-продажи, дарения и другие сделки, из-за которых право собственности на квартиру или дом перешло к другому лицу.

1 июля под председательством главы Верховного суда РФ Игоря Краснова состоялось заседание Президиума ВС. Одним из ключевых вопросов стала судебная практика по жилищным сделкам. Три коллегии Верховного суда — по гражданским делам, административным делам и экономическим спорам — подготовили обзор, в который вошли 20 правовых позиций, выработанных с 2022 по 2025 год.

Как подчеркнул Игорь Краснов, разъяснения Верховного суда должны быть понятны не только судьям и юристам, но и обычным гражданам, которые сталкиваются с правовой проблемой и хотят понимать, на что могут рассчитывать.

Одна из важных позиций касается сделок, которые продавец пытается оспорить из-за заблуждения. Верховный суд указал: само по себе заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточным основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, если человек позже пожалел о продаже квартиры или неправильно оценил последствия своего решения, этого может быть недостаточно для отмены сделки. Суды должны оценивать, насколько добросовестно вел себя покупатель и мог ли он понять, что продавец действует под влиянием существенного заблуждения. При этом защита должна предоставляться обеим сторонам сделки в равном объеме.

Отдельно Верховный суд разъяснил подход к делам, где продавец заявляет, что в момент сделки не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Для признания такой сделки недействительной необходимо доказать именно состояние человека на момент заключения договора. Если сторона уклоняется от исследования психического состояния в этот период, это может стать основанием для отказа в иске.

Также ВС РФ затронул ситуацию, когда жилье продается под влиянием обмана со стороны третьих лиц. Такая сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего продавца, но только если будет установлено, что покупатель знал или должен был знать об обмане.

Если же основания для оспаривания сделки как совершенной под влиянием обмана есть, а стороны уже успели исполнить договор, суд должен применять последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Это означает, что каждая сторона должна вернуть другой все полученное по сделке.

Еще один важный блок разъяснений касается жилья, которое являлось совместной собственностью бывших супругов. Если один из них продал такое помещение без необходимого согласия другого собственника, суду необходимо выяснить, знал ли покупатель или должен был знать об отсутствии полномочий у продавца.

Кроме того, Верховный суд указал, что договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным в рамках дела о банкротстве как подозрительная сделка. Это возможно, если будет доказано, что дарение совершалось с целью причинить вред имущественным интересам кредиторов.

На том же заседании Президиум ВС РФ утвердил Обзор судебной практики № 2 за 2026 год. В него вошли позиции по гражданским, административным, уголовным делам и экономическим спорам. Документ затрагивает трудовое, семейное, жилищное законодательство, банкротство и защиту прав потребителей.

Среди прочего Верховный суд закрепил позицию о том, что ресурсоснабжающие организации не вправе требовать у органов внутренних дел персональные данные физических лиц без их согласия. Это разъяснение может стать основанием для пересмотра отдельных судебных актов по новым обстоятельствам, если они были вынесены на основе иного толкования нормы права.

Также Президиум рассмотрел спор о взносах в фонд финансового омбудсмена и поддержал страховую компанию, с которой ранее взыскали 900 тысяч рублей с применением повышающего коэффициента. Верховный суд посчитал, что нижестоящие инстанции неправильно истолковали закон, а повышенный взнос фактически приобрел чрезмерный штрафной характер.

Кроме того, ВС признал законным штраф в размере 3,5 миллиона рублей, назначенный союзу арбитражных управляющих «Созидание» за нарушение антимонопольного запрета. Речь шла о координации деятельности управляющих при выборе организаторов торгов и операторов электронных площадок.

Таким образом, Верховный суд фактически обозначил более четкие правила для нескольких чувствительных сфер: сделок с жильем, банкротства, персональных данных, страхового рынка и антимонопольных ограничений. Для граждан особое значение имеют разъяснения по недвижимости — они должны сделать судебную практику по оспариванию квартирных сделок более предсказуемой.